太陽光発電 パナソニックの設計
新聞の本紙掲載広告、新聞の折り込みチラシ、住宅情報誌の主に三つの種類があります。
詳細な価格はあえて伏せますが、新聞本紙や住宅情報誌は一回に数百万円単位でかかってきます。
チラシは、地元に10万枚配付するのにざっと150万円というところです。
広告を打たなければ集客できず、しかし打ったからといって必ず集客できるものでもありません。
いわゆる水モノです。
広告を打てば打つほどデベロッパーの利益が圧縮されますから、おのずとかける費用の上限が決まっています。
予定通りに広告を打って、それで売れ残ったからといって、さらに大きな広告費をかけるわけにはいかないのです。
売れ残っているマンションは値引き交渉の絶好の対象-というのはこうした理由によっています。
資金計画にはあらゆる知恵を注ぎ込め1ローンは借金ではなく〝家賃″であるしゃくし定規に言えば、ローンは借金です。
あくまで家を担保にした借金で、支払いが滞れば抵当権者に物件を押さえられてしまいます。
もちろん賃貸住宅の家賃にはこうした厳格な捨置はありません。
しかしながら、「だから怖い」とばかり考えていたのでは前進しません。
マンションを所有して五年、一〇年のタームで考えれば若干の売却益が出るものだと、私はこれまでの経験を通して確信しています。
近年、物件価格の下落から「マイナスだけが残って損をする」「売るに売れない」という声を耳にします。
評論家すら「値上がりを待ってグレードアップする時代は終わった」と断言しています。
〝価格破壊〟という流れに便乗したこうした意見を、私は近視眼的だと見ています。
現時点だけで判断しているからです。
モノの価格はコストダウンによって引き下がりますが、一定の限度があります。
一方、コストダウンできないモノ～土地のようなものは経済の成長によって価値が上昇していくのが当然です。
いま、地価が下降をたどっている要因は、主に規制と経済政策の失敗によるもので、正常ではありません。
景気回復が軌道に乗り、規制の見直しが実行されれば、地価も自然に上昇カーブを描き、良質なマンションは再び価格が上昇機運を辿るはずです。
というわけで、万一支払いに窮しても売ればプラスαが出るのですから、払いっぱなしの家賃より、購入したほうが断然有利なのは疑問の余地がありません。
住むための費用負担が同じなら、「ローンは家賃」と考えても何ら違和感がないのです。
一時的な返済不能を心配する人もありますが、これも誠意を持って対応すれば金融機関とて鬼ではありません。
前向きに協力してくれるはずです。
近頃は、借入条件が変更可能なローンがたくさん商品化されています。
金融機関のほうが皆さんに歩み寄っている状況ですから、これを活用しない手はありません。
2公的融資は何がトクで何がソン?公的融資の代表と言えば、″住宅金融公庫〟です。
国の持ち家政策のリード役として、ときには財政投融資金利を下回る低金利で貸出してまで、借りやすい環境を率先して作ってきました。
これに次ぐ公的融資には″年金住宅融資〟″財形住宅融資〟などがあり、さらに各自治体が行なっている〝自治体融資〟にも充実ぶりを見せるものが出てきていますりそれぞれ原資の関係で融資条件や金利に若干の差異はありますが、やはり住宅取得のリード役といってよいでしょう。
住宅ローンを利用するときの鉄則の第一は、「金利の低いものを優先する」です。
金利が低ければ毎月返済故が少なくてすみ、返済総額も少なく抑、えられるからです。
第二は、「返済期間の長いものを選ぶ」で、これは長いほど毎月の返済負担が少なく、日常生活の圧迫を小さくすることができるからです。
その意味で公的融資は、政策的に低金利を維持し、長期返済を特徴にしてきましたから、公的融資で何がトクかと言えば、この二点に絞ることができました。
ただ、「～ました」と過去形で言ったのは意味があります。
次項で詳しく述べますが、1994年から民間ローンに″短プラ連動型〟が導入され、それ以降は公的融資の金利を下回る民間ローンが続々登場してきたからに他なりません。
いまや銀行ローンのほとんどが短ブラ連動ローンに切り替わっていて、低金利の現在、金利の単純比較では公的ローンを凌ぐものがたくさんあります。
したがって、〝鉄則その一〟がややブラついているのが実情なのです。
金利の実態は次項に譲って、公的融資と民間ローンではどこが異なるか見てみましょう。
次ページの表はその違いをまとめてみたものです。
これでおわかりのように、まず公的融資全体に言えるのは建物に対する条件が厳しいこと。
マンションの階数や間取りまで条件が付いていて、公庫融資の新築マンションの場合は地域も限定されます。
これに対して民間ローンは、違法建築でないかぎり融資対象になりますから、借りやすさの点では民間ローンが勝っているといえるでしょう。
また、収入基準(返済基準)も公的融資は厳しく、なかでも公庫と年金は毎月返済額が月収の20%以下、財形でも25%以下に制限されます。
それに対して民間ローンは少なくても返済織が月収の25%まで(年収が多ければ40%も可能)は借りることが可能ですから、この点でも民間ローンのほうが借りやすいといってよいでしょう。
一方、申込み年齢は公的融資が70歳未満ならOKであるのに対し、民間ローンは完済時が70歳以下ですから、これは公的融資が勝ります.Jただ、公的融資も年齢が高くなるにつれて返済期間が短縮されるしくみになっていますから、絶対有利ということでもありません。
年齢の高い人が申し込むときは、自分がどれだけの返済期間を確保できるか確かめる必要がありますl。
この返済期間の長さは毎月返済額に直接関連してきますから、大切なチェック事項の一つです。
そして両者の最大の違いは、公的融資は(財形融資を除いて一固定金利、民間ローンは変動金利であること。
これも再度次項で触れますが、先行きの経済変動によって金利が変わる変動金利に対して、固定金利は借りたときの金利が巌後まで続きますから、返済計画が立てやすいとともに大きな安心感を得ることができます。
この点では公的融資が断然勝っていると言えます。
こうして見ると、公的融資の安心感のある低金利と長期返済を獲得するには「建物の条件」「収入の基準」という二つの大きなハードルをクリアしなければならないことがおわかりいただけるはずです。
他方、民間ローンにはとくに大きなハードルはありません。
借リやすいのが特徴で、ただ先の見通しが少し立ちにくい-このへんが公的融資を選択するが民間ローンを選択するかの黄重要ポイントになります。
公的融資それぞれの詳細な融資条件については、逐一解説すると膨大なスペースが必要なため、ここでは省略することにいたしますUローンの条件に詳しい他の解説書を参照してください。
なお、簡便な解説書は細かい条件を省略していることが少なくありません。
詳しく知りたいときは住宅金融公庫が発行する融資別の案内書(申込書付き)を購入することをお薦めします。
これらは〝公庫業務取扱店〟と表示した金融機関に取り揃えてあります(公庫融資は平成8年10月から融資基準の変更が続いています。
ご注意ください)。
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